O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de profunda transformação, impulsionado pela incorporação de criptomoedas, blockchain e tokenização de ativos. Essas inovações tecnológicas prometem alterar paradigmas tradicionais, trazendo mais eficiência, liquidez e acessibilidade aos investidores.

Contextualização da transformação digital

Nos últimos anos, o setor imobiliário passou por uma revolução silenciosa. Tecnologias como blockchain e contratos inteligentes saíram do campo acadêmico para serem aplicadas em transações reais, automatizando processos e reduzindo custos operacionais. A tokenização de imóveis consiste em dividir ativos físicos em frações digitais negociáveis, democratizando o acesso a propriedades de alto valor.

Em países como Estados Unidos, Portugal e Emirados Árabes, já há casos consolidados de compra e venda de imóveis com criptomoedas. No Brasil, operações pioneiras começaram a surgir em 2025, com iniciativas que escancaram o potencial de um mercado até então restrito a grandes investidores.

Regulamentação e marcos legais

Em agosto de 2025, o COFECI lançou a Resolução nº 1.551, instituindo o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID) e oficializando a tokenização de direitos imobiliários. Essa norma define plataformas PITDs e institui ACGIs para garantir a correspondência entre tokens e bens tangíveis.

No entanto, em novembro de 2025, parte da resolução foi suspensa pela Justiça Federal, que apontou conflito de competência entre órgãos federais e cartorários estaduais. A partir de fevereiro de 2026, entram em vigor ainda as diretrizes do Banco Central sobre prevenção à lavagem de dinheiro e autorização para atuação de prestadores de serviços de criptoativos.

Iniciativas nacionais e tendências globais

O Brasil não fica atrás das grandes potências. Vejamos alguns destaques:

• HausBank: primeiro banco digital brasileiro voltado ao mercado imobiliário, com plataforma própria para emissão de tokens.
• Projetos de cooperativas habitacionais que distribuem frações de empreendimentos por meio de tokens, promovendo inclusão financeira e social.
• Startups que oferecem crowdfunding imobiliário tokenizado, permitindo aportes a partir de valores acessíveis.

No exterior, transações com Bitcoin e Ethereum em imóveis de luxo já são rotina em Miami, Dubai e Lisboa. Stablecoins, como USDC e BUSD, ganham força para reduzir a volatilidade típica das criptomoedas em operações de grande valor.

Vantagens tecnológicas e operacionais

A adoção de blockchain e contratos inteligentes traz uma série de benefícios:

• Automação completa de pagamentos e registros, reduzindo intermediários e prazos de liquidação.
• Rastreamento imutável e auditável de todas as transações, elevando a confiança dos investidores.
• Possibilidade de lotes fracionados, promovendo acesso democratizado ao mercado para pequenos investidores.

Além disso, a tokenização amplia a liquidez dos ativos imobiliários, pois frações podem ser compradas e vendidas sem a necessidade de transferir o imóvel físico ou aguardar registro tradicional em cartório.

Desafios e obstáculos

Apesar das oportunidades, há barreiras importantes a serem superadas:

• Ambiguidade jurídica sobre a natureza dos tokens: se são valores mobiliários ou frações ideais de bens imóveis.
• Conflitos entre registros em blockchain e o sistema cartorial tradicional, que ainda detém a autoridade legal final.
• Incertezas tributárias quanto ao ITBI, IR e ISS, gerando riscos de bitributação.
• Necessidade de políticas robustas de KYC e combate à lavagem de dinheiro, visto o potencial de anonimato em transações digitais.

Ainda há receio de instituições financeiras tradicionais em aceitar tokens imobiliários como garantia, o que limita o acesso a crédito estruturado.

Impacto do Drex e perspectivas futuras

Com o lançamento do Drex, o Real Digital, em 2026, espera-se um salto de qualidade na segurança e integração ao Sistema Financeiro Nacional. Diferente das criptomoedas privadas, o Drex será emitido pelo Banco Central, conferindo maior confiança jurídica e operacional.

Se bem implementado, o Real Digital poderá dar suporte a contratos inteligentes imutáveis, acelerar liquidações e diminuir ainda mais a burocracia associada a transações de alto valor. A expectativa é de que, até 2030, o mercado global de tokenização movimente cerca de US$ 16 trilhões, segundo a Deloitte.

No Brasil, o crescimento será impulsionado pela regulamentação clara, pela digitalização acelerada do setor e pelo interesse de investidores estrangeiros em diversificar portfólios com ativos tokenizados em um país de grande potencial econômico.

Considerações finais

A convergência entre criptomoedas, blockchain e inovação regulatória aponta para uma nova era no setor imobiliário. A tokenização e o uso de contratos inteligentes prometem democratizar investimentos, ampliar a liquidez e garantir maior segurança jurídica.

Entretanto, é fundamental avançar em marcos legais sólidos, resolver ambiguidades tributárias e integrar as estruturas de custódia digital aos sistemas cartoriais. Somente assim será possível desbloquear todo o potencial dessa revolução e construir um mercado imobiliário mais inclusivo, transparente e eficiente.